Mobilitätslösungen im Wohnbau: Rechtliche Grundlagen und Herausforderungen (ReMoBiWo)

Studie zu Sharing im Wohnbau

Der Großteil unserer täglichen Wege beginnt oder endet zu Hause. Damit spielt das Wohnumfeld eine zentrale Rolle für nachhaltige Mobilität. Die Studie ReMobiWo zeigt, wie groß das Potenzial alternativer Mobilitätsangebote, wie etwa Carsharing, Transportrad-Sharing oder Mitbringdienste im Wohnbau ist. Gleichzeitig wird deutlich, dass der rechtliche Rahmen in Österreich nachhaltige Mobilitätsformen noch zu wenig unterstützt.

Die Technische Universität Wien hat im Rahmen des Projektes ReMoBiWo eine gute Übersicht erstellt, die den komplexen Rechtsrahmen darstellen und zeigt Handlungsoptionen im bestehenden System auf. Darüber hinaus enthält die Studie auch Empfehlungen zur Anpassung und Weiterentwicklung des Rechtsrahmens.

Stellplatzverpflichtung als Ausgangspunkt

Im aktuellen System ist die Stellplatzverpflichtung der zentrale Dreh- und Angelpunkt. Sie legt fest, wie viele Kfz-Stellplätze pro Wohneinheit zu errichten sind, und prägt damit maßgeblich die Mobilitätsplanung im Wohnbau. Alternative Mobilitätsangebote wie Sharing gelten rechtlich lediglich als Ausnahme, die unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Reduktion der Stellplatzanzahl führen kann. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Bereitstellung solcher Angebote existiert jedoch nicht.

In der Praxis werden Sharing-Angebote im Wohnbau daher meist nur dann umgesetzt, wenn sich Verwaltung und Bauträger:innen darauf einigen und dafür eigene vertragliche Regelungen treffen

Sharing-Lösungen über zivilrechtliche Verträge

Gemeinden und Städte können im Flächenwidmungs- oder Bebauungsplan keine verbindlichen Vorgaben zur Umsetzung von beispielsweise Sharing-Angeboten im Wohnbau festlegen, allerdings sind allgemeine Rahmenvorgaben möglich. In der Praxis erfolgt die konkrete Umsetzung daher häufig über zivilrechtliche Instrumente, etwa Liegenschaftsverträge (z. B. Kaufverträge) oder städtebauliche Verträge wie sogenannte Mobilitätsverträge.

Diese Vertragslösungen ermöglichen zwar flexible, projektspezifische Ansätze, bringen jedoch auch erhebliche Nachteile mit sich: hohe Verhandlungskosten, fehlende Standardisierung, geringe Rechtssicherheit, Durchsetzungsprobleme sowie Schwierigkeiten bei der langfristigen Sicherung des Betriebs der Mobilitätsangebote.

Finanzierung bei Eigentum, Miete und gemeinnützigem Wohnbau

Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Mietwohnungen gibt es grundsätzlich klare rechtliche Möglichkeiten, Sharing-Angebote im Wohnbau zu finanzieren. Deutlich schwieriger gestaltet sich dies jedoch im gemeinnützigen Wohnbau. 

• Im Wohnungseigentum kann die Finanzierung und Nutzung von Mobilitätsdiensten meist über Vereinbarungen bei Kaufvertragsabschluss geregelt werden. Auch eine nachträgliche Einführung ist möglich, sofern eine einfache Mehrheit (keine Einstimmigkeit erforderlich) zustandekommt. 

• Bei einer frei finanzierten Mitwohnung kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der laufende Betrieb des Sharing-angebots z.B. über die Betriebskosten erfolgt. Nachträgliche Änderungen sind jedoch kaum möglich und erfordern die Zustimmung der Mieter:innen. Der Handlungsspielraum ist hier stark beschränkt.

• Im gemeinnützigen Wohnbau sind rechtliche Strukturen oft weniger flexibel und unklar. In der Praxis wird jedoch oft der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) selbst Anbieter für Mobilitätsdienste oder beauftragt Dritte mit Erbringung der Leistung.

Die Wohnbauförderung ermöglicht die Finanzierung alternativer Mobilitätsangebote derzeit nicht in allen Bundesländern gleichermaßen eindeutig. Ob und in welchem Umfang solche Maßnahmen förderbar sind, ist rechtlich unterschiedlich geregelt.

Laufender Betrieb als wirtschaftliche Herausforderung

Viele Projekte scheitern nicht an der Einführung, sondern an der langfristigen Finanzierung. Häufig übernehmen Bauträger nur die Anlaufphase. Im gemeinnützigen Wohnbau ist eine darüber hinausgehende Finanzierung oft rechtlich gar nicht zulässig.

Im Idealfall sollte sich der Betrieb des Mobilitätsangebots nach einer gewissen Zeit wirtschaftlich selbst tragen. Ist dies nicht der Fall, werden die Mobilitätsdienste zumeist nach Ende der Finanzierung durch die Bauträger:innen wieder eingestellt, sofern keine Übernahme der Finanzierung durch die öffentliche Hand erfolgt. Das ist allerdings nur sehr selten der Fall.

Eine nachhaltige wirtschaftliche Tragfähigkeit kann insbesondere dann erreicht werden, wenn Mobilitätsangebote nicht ausschließlich den Bewohner:innen vorbehalten sind. Eine Öffnung für die Allgemeinheit kann die Auslastung und Wirtschaftlichkeit verbessern, erfordert jedoch wiederum klare Rahmenbedingungen (z.B. Zugang).

Weitere Ergebnisse zur Studie und eine grafische Übersicht über den aktuellen Rechtsrahmen sowie Empfehlungen zur Verbesserung finden Sie auf der Seite des Klimafonds.